环球观点：联动价21万/平上海静安推新地块申请人总资产要超500亿

继去年的杨浦平凉6街坊之后，上海推出了第二个房地联动价达21万元/平方米的项目。

去年10月底，瑞安联合杨浦国资拿下了上海杨浦平凉社区地块，地块的房地联动价为21万元/平方米，刷新了杨浦区自实施房地联动价以来最高记录。如今，静安区也紧随其后，推出了北站新城地块。

近日，随着《静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目实施主体遴选公告》的发布，这宗静安北站新城地也宣布正式进入市场。

(资料图片)

界面新闻查询该公告内容，在本次遴选报价中，该地块以房地联动房价21万元/平方米为基准，后续协议出让地价以市房管局书面批复的房地联动房价为基准作相应调整。

公告显示，北站新城项目共由两幅地块组成，其中04-05地块的用地面积42696平方米，容积率1.43，为住宅及商办混合用地，限高15米；05-01地块的用地面积9462平方米，容积率1.45，为住宅、商办及社区级文化设施混合用地，限高24米。

与此同时，地块住宅并无中小套型限制，100%全精装修，未来有望带来低密里弄风貌住宅。但必须配建的5%公共租赁住房。如按套均面积100平方米来算，未来可供应约623套高端住宅。

从区位来看，地块项目直线距苏州河1公里左右，直线距外滩约1.5公里，直线距3、4号线宝山路站约300米，周边拥有苏河湾万象天地、白玉兰广场、大悦城等商业配套，南面800米处就是上海高端项目华侨城苏河湾，居住氛围较为浓厚。

据了解，因上海内环优质地块项目向来稀缺，该地块一经面世就吸引来多家品牌房企，以招商蛇口、华发、越秀等为代表的房企对该项目皆有兴趣。

不过，就这类历史风貌保护项目而言，开发难度并不算小，十分考验开发商的综合能力。

具体来看，由于该地块属于历史风貌保护项目，其历史建筑保护更新规模相对较大，04街坊肌理保护范围占比不小于60%，05街坊肌理保护范围占比为100%。

目前，地块内部诸多老建筑尚存。比如优秀历史建筑虞氏故居，以及泰山大剧院等，都将予以保留修缮。

其次，公告中还明确，两幅地块均含有商业部分，自持比例不低于80%，需大力发展“首店经济”、“品牌经济”；其他商业应兼顾办公人群和周边地区居民消费需求。

在诸多公建要求中，除了须配建5%的租赁住房外，还有民防工程、须承担周边市政道路全要素景观提升等相关费用，预估不低于2000元/平方米。

开发难度大，地块本身对开发商的资质实力还有一定要求。

根据地块遴选公告，该地块申请人须同时满足2022年度总资产规模大于500亿元、2022年度净资产规模大于200亿元、具备中国人民银行认可的评级机构出具的有效期内的主体信用评级等级证书AA+及以上评级和具备房地产开发企业二级及以上资质等要求。

值得一提的是，在本次遴选中，还有一个门槛较高的条件即占10分的出让相应度要求，包括签订土地合同到项目规划资源综合验收通过对静安区的综合税收贡献要达到5000万-1亿元，以及项目规划验收通过后5年内对静安区的综合税收贡献达到5000万-1亿元。

目前来看，仅这一项要求，就能“劝退”不少房企。因为这意味着开发商从拿地块到项目建设，竣工验收前就要有税收承诺。如果不是已提前有企业注册在静安或之后计划有企业注册在静安的房企，或难满足这一要求。

最终，该项目将通过遴选评分的方式确定实施主体。申请人可独立参加，也可联合参加，联合方数量不得超过三家，且各方投资比例均须不小于30%。

作为上海"留改拆"背景下启动的首个试点基地，北站新城地块从启动征收到今年6月份开展公开遴选，历时长达7年。

其实在去年8月份，静安区就有意将此地块入市。当时，静安区还举行了一场小范围的重点土地推介会，除太古地产、嘉里建设、香港置地、凯德等房企现身外，内地的品牌房企还有保利、招商蛇口以及中交地产等。

该地块7月底将公布遴选结果，届时花落谁家，值得期待。

（文章来源：界面新闻）

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(责任编辑：黄俊飞)

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